Zwischen dem Ende des Pinel-Systems und dem Erscheinen neuer steuerlicher Mechanismen basiert die Immobilieninvestition im Jahr 2026 nicht mehr auf denselben Parametern wie vor zwei Jahren. Der regulatorische Rahmen hat sich geändert, die Rentabilitätshebel ebenfalls. Der Vergleich der derzeit geltenden Systeme ermöglicht es, zu messen, was sich für einen Mietinvestor tatsächlich verändert hat.
Steuerliche Systeme 2026 für die Mietinvestition: zahlenmäßiger Vergleich
Seit Januar 2025 gibt es den Pinel nicht mehr. Drei Systeme strukturieren nun die Besteuerung der Mietinvestition, jedes mit einer eigenen Mechanik und unterschiedlichen Obergrenzen.
| System | Art der Immobilie | Steuermechanismus | Jährliche Obergrenze | Frist |
|---|---|---|---|---|
| Denormandie | Altbau mit Renovierung | Steuerermäßigung | Variabel je nach Dauer des Engagements | 31/12/2027 |
| Loc’Avantages | Jede Mietwohnung | Steuerermäßigung (obergrenzte Mieten) | Gemäß Anah-Vereinbarung | In Kraft |
| System Jeanbrun | Intermediäre / soziale Wohnungen | Steuerabschreibung (3,5 % bis 5,5 % / Jahr) | 8 000 bis 12 000 € / Jahr je nach Kategorie | Finanzgesetz 2026 |
Der Übergang von einer Logik der Steuerermäßigung zu einer Logik der Abschreibung, die auf die Einkünfte aus Immobilien anrechenbar ist, verändert die Rentabilitätsberechnung grundlegend. Ein Investor, der über den Pinel einen steuerlichen Vorteil erzielte, muss nun in Bezug auf abzugsfähige Kosten denken, was die Profile begünstigt, die bereits im Besitz mehrerer Mietobjekte sind.
Um jeden Mechanismus und seine Zulassungsvoraussetzungen näher zu betrachten, geben die Immobilienberatung von Guide Immo detaillierte Parameter an, die vor einer Verpflichtung überprüft werden sollten.
Abschreibung Jeanbrun gegen Steuerermäßigung: was die steuerliche Mechanik ändert
Das System Jeanbrun, im Finanzgesetz 2026 verankert, führt eine steuerliche Abschreibung der Immobilie zwischen 3,5 % und 5,5 % pro Jahr ein. Der Satz variiert je nach Höhe der verlangten Miete: intermediär, sozial oder sehr sozial. Es handelt sich nicht mehr um eine Steuerermäßigung, die die geschuldete Steuer verringert, sondern um eine Belastung, die das zu versteuernde Einkommen aus Immobilien mindert.
Der Unterschied ist technisch, aber seine Konsequenzen sind konkret. Mit einer Steuerermäßigung vom Typ Pinel hätte ein gering besteuerter Investor nur einen begrenzten Vorteil. Die Abschreibung hingegen kommt mehr den Steuerpflichtigen zugute, die signifikante Einkünfte aus Immobilien erklären, da sie direkt von diesen Einkünften abgezogen wird.
Drei Profile, drei unterschiedliche Auswirkungen
- Ein Erstinvestor mit nur einer Immobilie und wenigen Einkünften aus Immobilien wird einen bescheidenen Vorteil aus der Abschreibung Jeanbrun ziehen, da seine steuerliche Basis im Immobilienbereich niedrig bleibt
- Ein Multi-Immobilien-Investor mit mehreren Mietobjekten kann die Abschreibung auf ein höheres Gesamteinkommen aus Immobilien anrechnen, was die tatsächliche Steuerersparnis maximiert
- Ein Investor in möblierten Vermietungen (LMNP) profitiert nicht vom Jeanbrun, der ausschließlich auf die konventionelle unmöblierte Vermietung abzielt
Der Jeanbrun begünstigt strukturell die bereits im Immobilienbereich engagierten Investoren. Für einen ersten Mietkauf behalten Denormandie oder Loc’Avantages ein direkteres Interesse.
Gesetz Le Meur und touristische Vermietung: eine Rentabilitätsabwägung, die gekippt ist
Das Gesetz Le Meur, das 2025 in Kraft trat, regelt die Umwandlung von Wohnungen in kurzfristige Ferienvermietungen strenger. Es verlangt in bestimmten Gemeinden einen Ausgleichsmechanismus, der den Übergang einer klassischen Wohnung zu einer Nutzung wie Airbnb erschwert.
Für einen Investor, der zwischen langfristiger Vermietung und saisonaler Vermietung schwankt, ist das touristische Modell in angespannten Gebieten deutlich weniger zugänglich geworden. Die Städte, die den Ausgleich anwenden, verlangen im Wesentlichen, dass eine zusätzliche touristische Wohnung durch die Schaffung oder Wiedervermarktung einer Wohnimmobilie ausgeglichen wird.
Diese Verschärfung macht die langfristige möblierte Vermietung oder die konventionelle unmöblierte Vermietung (berechtigt für Jeanbrun oder Loc’Avantages) wettbewerbsfähiger in Bezug auf das Verhältnis von administrativem Aufwand zu Nettorendite. Die Abwägung erfolgt nicht mehr nur auf der Grundlage der Bruttomiete pro Quadratmeter, sondern auf den gesamten regulatorischen Betriebskosten.
Nettorendite aus Vermietung: die Posten, die die Simulatoren nicht berechnen
Die meisten Simulationswerkzeuge zeigen eine Bruttorendite an, manchmal netto nach Kosten. Sie berücksichtigen selten die Posten, die die tatsächliche Leistung über die Zeit belasten.
Leerstand und Mietausfälle
Ein Monat Leerstand von zwölf bedeutet einen Renditeverlust von etwa einem Zwölftel der Jahresmiete. In Städten mit hoher Mietnachfrage bleibt dieses Risiko begrenzt. In mittleren Gemeinden kann der Leerstand die gesamte steuerliche Ersparnis eines Systems wie dem Denormandie aufzehren.
Energetische Sanierungsarbeiten
Thermische Schleudern (DPE F und G) sind schrittweise für die Vermietung verboten. Die Kosten für energetische Renovierungen, um eine Immobilie von G auf D zu bringen, variieren stark je nach Fläche, Bauweise und Standort. Die Berücksichtigung dieses Postens bereits in der Finanzierungsstruktur vermeidet, dass man nach dem Kauf entdeckt, dass die Nettorendite unter die Rentabilitätsgrenze fällt.
Delegierte Mietverwaltung
Die Verwaltung an eine Agentur zu übertragen, kostet in der Regel zwischen sechs und acht Prozent der erhaltenen Mieten. Dieser Posten, der oft in den ursprünglichen Projektionen vernachlässigt wird, belastet die Nettorendite einer Investition mit niedriger Bruttorendite. Eine Immobilie, die mit 5 % brutto ausgewiesen ist, kann nach Steuern, Leerstand und Verwaltung unter 3 % netto fallen.
Der steuerliche Rahmen nach Pinel verteilt die Karten neu zwischen den Investorenprofilen. Die Abschreibung Jeanbrun, die Einschränkung der touristischen Vermietung und die energetischen Verpflichtungen schaffen ein Umfeld, in dem die Rentabilität weniger vom gewählten System abhängt als von der Strenge der ursprünglichen Finanzierungsstruktur.